Ринок незламності: Як змінилися ціни на квартири у 2025 році та чи варто купувати житло у 2026-му?

2025 рік для українського ринку нерухомості став роком прагматизму. Якщо 2022-й був роком шоку, 2023-й — роком надій, то 2025-й остаточно сформував “нову реальність”. Емоційні гойдалки, коли ціни то падали в прірву, то злітали на очікуваннях швидкої перемоги, залишилися в минулому. На зміну їм прийшов холодний розрахунок, де кожен долар у ціні квадратного метра має своє обґрунтування: від відстані до кордону з РФ до наявності газової труби в будинку.

Ми проаналізували тисячі оголошень та реальних угод, щоб дати відповідь на головне питання: що відбувається з нашим вторинним ринком нерухомості і чого чекати далі?

2025 рік: Адаптація як спосіб виживання

Головний підсумок року — ринок живий. Він функціонує не всупереч, а паралельно з війною. Українці перестали відкладати життя “на потім”. Це підтверджує статистика: попри блекаути та тривоги, кількість угод зростає.

Три кити, на яких тримався ринок у 2025-му:

1. Державний драйвер (“єОселя”). Програма пільгового кредитування перестала бути нішевим продуктом. Її розширення на вторинний ринок (для певних категорій та типів житла) влило “живі гроші” в економіку. Продавці, які раніше не хотіли зв’язуватися з гривневими переказами, тепер охоче йдуть на такі угоди, розуміючи, що це чи не єдиний спосіб продати квартиру швидко.
2. Повернення до мегаполісів. Міграція з-за кордону хоч і не масова, але стабільна. Люди повертаються не в села, а у великі міста, де є робота, сервіс та медицина. Це підштовхнуло попит на оренду, а слідом — і ціни на купівлю.
3. Енергонезалежність як новий “євроремонт”. Раніше покупця цікавив колір стін та вид з вікна. У 2025 році перше питання ріелтору: “Який поверх? Чи є газ? Чи працює інтернет/вода без світла?”. Це призвело до цікавого феномену: квартири на 2-5 поверхах стали ліквіднішими за видові пентхауси.

Регіональний розріз: Три різні України

Щоб зрозуміти ринок, не можна дивитися на “середню температуру по палаті”. Україна чітко розділилася на три цінові зони, кожна з яких живе за своїми законами.

Київ: Ренесанс столичного статусу

Київ у 2025 році продемонстрував дивовижну стійкість. Столиця повернула собі звання головного магніту для інвестицій, яке тимчасово втрачала на користь заходу України.

• Цифри говорять: Середня ціна “одинички” сягнула $67,000 ($1630/м²). Зростання на 11% за рік — це більше, ніж дохідність валютного депозиту.
• Чому так дорого? По-перше, собівартість нового будівництва зросла через дефіцит робочих рук та матеріалів. Вторинний ринок просто підтягується до цін первинного. По-друге, Київ захищений найкращими системами ППО, що конвертується в доларовий еквівалент вартості житла.
• Цікавий факт: Розрив у вартості квадратного метра між 1-кімнатними ($1630) та 3-кімнатними ($1610) змінився. Це свідчить про те, що на ринок повернулися сім’ї з дітьми, яким потрібен простір. Великі квартири перестали бути неліквідом.

Львів: Феномен “стелі”

Львів залишається найдорожчим містом для входу на ринок. Однокімнатна тут коштує $68,500, що на півтори тисячи дорожче за Київ), але динаміка росту загальмувала.

• Ефект насичення: Річне зростання на рівні 4-7% свідчить про те, що ринок перегрітий. Платоспроможний попит вичерпується. Ті, хто хотів купити житло для безпеки, вже це зробили у 2022-2024 роках.
• Інвестиційна пастка: Купити квартиру у Львові  під оренду стає менш вигідно. Ціни на житло — європейські, а ставки оренди все ж українські. Окупність таких інвестицій розтягується на десятки років.
• Дисбаланс: Квадратний метр у великих квартирах ($1440) тут значно дешевший, ніж у малих ($1620). Це ознака спекулятивного ринку, де всі полюють за однокімнатними, ігноруючи сімейні формати.

Харків: Ринок надії та ризику

Харків — це унікальний кейс. Місто живе, працює і торгує нерухомістю під постійною загрозою.

• Парадокс статистики: Ви можете побачити вражаючі цифри росту: +18% ціни на трикімнатні квартири (до $52,000). Але не дайте себе обдурити — це ефект “низької бази”. Після обвалу цін на 50% у 2022 році, будь-яке пожвавлення виглядає як стрімкий ріст у відсотках.
• Реальна картина: Ціна метра тут $680–725. Це у 2,3 рази дешевше, ніж квартири у Києві чи Львові.
• Хто купує?
  • Внутрішній покупець: Люди продають спадок або старе житло, додають заощадження і купують кращі квартири, користуючись моментом.
  • Фаталісти-інвестори: Ті, хто вірить, що після війни Харків стане центром відновлення з мільярдними інвестиціями. Купити зараз за $22,000 те, що колись коштувало $40,000 — це ставка на перемогу.

Психологія покупця-2025: Що змінилося?

Портрет покупця кардинально трансформувався. Люди більше не купують мрію чи картинку. Вони купують функцію.

• Локація — це укриття. Близькість до метро або надійного паркінгу додає до ціни 5-10%.
• Поверх має значення. Золота середина — це 2-5 поверхи. Перші поверхи (безпека, але холодно/гучно) і останні (ризик прильотів, проблеми з ліфтом) продаються з дисконтом.
• Готовність “зайти і жити”. Попит на квартири під ремонт впав. В умовах дефіциту будівельників та дорожнечі матеріалів люди хочуть купити житло, куди можна завезти речі вже завтра.

Прогноз на 2026 рік: Сценарії майбутнього

Робити прогнози під час війни — справа невдячна, але економічна логіка дозволяє окреслити тренди.

Сценарій А: Оптимістичний (Заморозка конфлікту / Суттєве покращення безпеки)

Якщо активні бойові дії припиняться або фронт стабілізується з гарантіями безпеки для міст:

• Київ: Стрімкий зліт. Повернення великого іноземного капіталу. Очікуємо ріст на 15-20%.
• Харків: Ефект пружини. Ціни можуть підскочити на 30-50% за півроку. Зникне дисконт за ризик.
• Львів: Стабілізація. Частина людей почне продавати житло, щоб повернутися на схід чи південь, що збільшить пропозицію і стримає ціни.

Сценарій Б: Базовий (Продовження поточної ситуації)

Війна триває в нинішньому форматі, економіка адаптується.

• Київ: Плавний ріст у межах 5-10%. Нерухомість залишатиметься способом збереження гривні від інфляції.
• Львів: Стагнація або мінімальне коригування. Ціни вперлися в стелю купівельної спроможності.
• Харків: “Американські гірки”. Ціна залежатиме від новин з фронту кожного конкретного тижня.

Поради аналітика: Час діяти чи чекати?

Як експерт, я б радив уникати емоційних рішень і дивитися на математику.

1. Купувати в Києві? Так. Якщо вам потрібно житло для життя — не чекайте. Дешевше не буде. Собівартість будівництва росте, робоча сила дорожчає. Вторинний ринок буде тільки підтягуватися вгору.
2. Купувати у Львові? Обережно. Торгуйтесь. Зараз ринок покупця, а не продавця, особливо у сегменті великих квартир. Не бійтеся пропонувати ціну на 10-15% нижче заявленої.
3. Купувати квартири в Харкові? Тільки як інвестицію. Це ризиковий актив. Якщо у вас є вільні кошти, які ви готові “заморозити” на 3-5 років — це найкращий варіант примноження капіталу в перспективі. 

Підсумок

Вторинний ринок нерухомості України 2025 року продемонстрував зрілість. Ми навчилися цінувати безпеку, але не втратили бажання жити комфортно. Контраст між Львовом (безпечно, але дорого) та Харковом (ризиковано, але доступно) ілюструє ціну війни. А Київ, як завжди, залишається золотою серединою та індикатором віри українців у своє майбутнє.

Дані для аналізу надані внутрішньою системою моніторингу угод та відкритими джерелами станом на грудень 2025 року.